新一轮房地产去库存措施袭来 农民成为“去库存”重点

来源:广州日报  2016-03-11 10:30:10 责任编辑:张蔓藜

  多项措施出台鼓励农民购房 而一线城市楼市呈现极速回暖的态势

 
  猴年伊始,各省级的新一轮救市政策便陆续出炉。记者发现,在福建、江西等省出台的房地产救市政策中,鼓励农民购房已经成了标配,而农业银行甚至推出“农民安家贷”,该产品是国内首个专门针对农民群体的个人住房贷款产品。
 
  不过,由于年后一线城市楼市回暖过快,在全国楼市政策放宽的时候,一线城市却在酝酿政策收紧。
 
  日前,福建省政府下发了《关于化解房地产库存的若干意见》(下称《意见》)。
 
  福建省政府下发的《意见》表示,二套房贷款首付最低三成;收购或租赁商品房,作公租房;将库存商品房, 转为养老等用房,同时,部分商业办公用地,可转商住用地:优化开发用地供应。
 
  各地密集发布去库存政策
 
  2月14日,江西省人民政府官网也挂出了消息称,江西省人民政府下发《关于做好化解房地产库存工作的通知》(下称《通知》),以强有力的20条举措促进房地产市场持续稳定发展。
 
  农历新年后,一线城市楼市呈现极速回暖的态势。
 
  昨日,上海一个均价8万元/平方米的楼盘开售,光是两房单位便需要近千万元才能入手,但是火爆程度超乎预计,300多套楼盘一日售罄,开发商入账30余亿元。
 
  二手房方面,上海的二手房提价幅度也很惊人。有数据显示,比节前提价50万到100万元的不在少数,
 
  而此前,深圳楼市已几近疯狂,连续疯涨达到16个月。
 
  因此,在全国各地楼市政策放松的时候,一线城市的政策却在收紧。
 
  市场消息称目前深圳市正在研究房地产调控政策,正在讨论的调控措施包括将购房者的社保缴纳要求由1年改为3年、营业税免征由2年改为5年等。春节假期后的一周内,深圳二手房中介正在参照新的社保要求重新核实购房者资格。
 
  此前,银行已经出招限制深圳中介炒房。
 
  中原地产首席分析师张大伟分析认为,各地在密集发布去库存政策,预计两会前后各省都将针对房地产库存出台不同力度的政策,整体看,房地产市场有望在一季度迎接一轮密集的政策宽松。
 
  “福建新政策力度较大,特别是针对商办用地可以改住宅,政策力度超前。有利于化解目前部分城市的商业地产过剩现象”。
 
  农民成为“去库存”重点
 
  《意见》特地提及支持农民进城购房,表示各级政府要制定鼓励农民进城购房的政策措施,落实户籍改革方案和居住证制度,进一步简化农业转移人口购房落户手续。
 
  同样的政策出现在江西。《通知》中就有鼓励农民进城买房一项。
 
  而上周五,中国农业银行还发布新闻称,近日农业银行推出“农民安家贷”产品,该产品是国内首个专门针对农民群体的个人住房贷款产品,致力于满足广大农民进城购买商品住房的需求;降低贷款成本,对首付款比例达到30%及以上的贷款,实行优惠利率,并鼓励分行因地制宜,提供利率优惠,解决农民融资贵问题等。
 
  “显而易见,农民工市民化和农民进城购房,已经被列为去库存的重要路径了,尤其是三、四线城市的库存。于是,近两三个月很多省级与市级政府,响应中央号召,纷纷出台相关政策,比如对农民购房进行补贴。”上海易居房地产杨红旭分析称,农业银行此次针对农民群体推出贷款产品,降低贷款门槛是支持,但更重要的支持是利率优惠,未来还要观察,给农民的贷款利率能有多大折扣。
 
  三、四线城市效果较好
 
  “从近期各地出台的地方细则和一些金融措施看,对于农民工购房将会提供一系列新的刺激政策。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,对于农民工来说,能够凭借此类新的购房政策,积极进入城市进行购房。此类政策对于三、四线城市可能会有一个较好的效果,这可能会使得三、四线城市的去库存效果得到较好的体现。
 
  业内: 三、四线有望止跌二线将成为市场热点
 
  中原地产张大伟表示,分城市来看,一线城市最被标杆房企看好。“特别是2015年的持续降息后,一、二线城市,楼市资金面将明显好转。房价从统计局数据看已经全面上涨。三、四线城市因为库存绝对值过高,这种情况下,2016年市场分化的趋势将依然延续”。
 
  因此,张大伟判断,2016年的上半年房地产救市政策依然会持续出现,楼市政策继续宽松。但分化的市场格局下,房地产依然面临巨大的风险,特别是一线城市的地王对房价上涨的要求非常高,而未来的2016年房地产市场二线城市将成为市场热点。
 
  严跃进认为,三、四线城市的购房政策相对宽松,这对于房价的走势来说也会有影响:“总体上,三、四线城市房价将基本上终结此前下跌的态势,即呈现止跌的现象。对于部分学区资源较好的住房,可能会率先涨价。而部分相对郊区的楼盘,基本上呈现价格稳定的态势。但无论如何,三、四线城市房价下跌的历史基本上已经过去,不应该再过于幻想此类城市房价的下跌。”
 
  不过,上海易居房地产研究院副院长杨红旭坦言,对于农民而言,如果真的有自住需求、想要去城里生活、有一定的购房能力,利用贷款购房,则利国利己。但如果不想自住,而只是觉得有政策性贷款,不贷款白不贷,想跟风占国家便宜,则贷款购房并非上策,“中小城镇的房产增值性差,万一未来收入低于预期,还不上贷款也很麻烦”。
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